¿Qué ocurre con los gastos hipotecarios?
En la larga batalla que se viene luchando en los juzgados contra las entidades financieras, parece que se abre un nuevo frente por el cual muchos clientes empiezan a preguntarse, y es que cada vez se emiten en nuestro país más sentencias que aplican la doctrina establecida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015.
En dicha sentencia se llega a la conclusión de que atribuir al cliente todos los costes derivados de la celebración de un contrato hipotecario, no sólo es abusivo, sino que también puede significar contradecir la legislación aplicable y vigente.
Según el supremo, los consumidores tienen derecho a recuperar los gastos de notario, registro e impuestos asociados a la constitución de la hipoteca. Aun así, existe una controversia sobre quién debe soportar ciertos gastos, en particular los impuestos derivados de la constitución de la hipoteca (impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados). ¿El banco? O el prestatario.
Tras la sentencia del Supremo otros juzgados de primera instancia y audiencias provinciales han continuado en esta línea, considerando en cualquier caso que no es justo que el hipotecado cargue con todos los gastos.
Parece evidente que una cláusula que obligue al comprador/consumidor a abonar de forma exclusiva los tributos derivados de la transmisión es una cláusula abusiva, ya que limita los derechos sobre distribución de carga tributaria que estaban previstos en la legislación fiscal.
En esta misma línea el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santander declaró nula el pasado verano la cláusula de un contrato hipotecario de Liberbank que atribuía al cliente el pago de todos los gastos derivados del mismo.
Según la sentencia, tanto los gastos de registro como los de notaría se derivan de actos llevados a cabo en interés del banco. “Es el banco a quien le interesa una escritura pública y por ello es quien requiere al notario el otorgamiento, así que será él quien tenga que costearlo”. Se entiendo, por lo tanto, que el motivo por el que los prestatarios asuman tales gastos es “sólo porque de otro modo no tendrían financiación”.
Por lo que, si bien es cierto que no condenó a la entidad a devolver los gastos cobrados en la formalización de la hipoteca (en la demanda no se pedía), sí que condena al banco a no volver a utilizar dicha cláusula.
Desde la emisión de la STS de 23 de diciembre de 2015, 18 Audiencias han declarado nula por abusiva la cláusula que obliga a trasladar el 100% de los gastos hipotecarios al consumidor. Según la asociación de consumidores Asufin, existen alrededor de 8.000 demandas en curso, y cerca de un 90% de todas las reclamaciones que se han llevado a cabo contra entidades bancarias por estos motivos han sido estimadas, por lo que el sector bancario está empezando a organizar una defensa.
El BBVA, por ejemplo, ha estado mandando de forma generalizada respuestas a todos los clientes que han iniciado reclamaciones en su contra por temas relacionados con gastos hipotecarios. Dichas respuestas constan de dos cartas: la primera para dar acuse de recibo y la segunda para decir que al haber transcurrido más de 10 años no procede admitir a trámite las reclamaciones de acuerdo al art. 10.2.f) de la orden ECC/2502/2012 de 16 de noviembre. Dicho artículo estipula que no se podrán ejercitar reclamaciones cuando haya transcurrido un plazo de prescripción de 6 años desde la producción de los hechos sin que se haya presentado una reclamación o queja.
Tenemos que tener en cuenta entonces que esta norma puede suponer otro bache más en el camino de quienes pretenden llevar reclamaciones contra los bancos, al fijar un plazo de sólo 6 años para la prescripción de unos hechos que han sido declarados abusivos por el TJUE. Un claro ejemplo es en el caso que se mencionó más arriba en el que se obligaba a la entidad a devolver unos gastos de una hipoteca cancelada en 2009.
Puede resultar descorazonador ver cómo a medida que se empieza a combatir los abusos cometidos por las entidades bancarias, se desarrollan nuevas normas que, si bien es cierto que no benefician directamente a tales entidades, sí las blindan de las posibles vías de reclamación que los clientes pueden tomar contra ellos.
No obstante, lo mismo que ha permitido que los bancos se beneficiasen tanto vulnerando la buena fe, es lo mismo que puede causar la calificación de nulidad en sus cláusulas.
Conclusión
Durante años, la práctica de cargar al prestatario la totalidad de los gastos ha sido una práctica generalizada hasta tal punto en todas las sucursales de todas las entidades, que las cláusulas origen del conflicto aparecían en los contratos tipo de cualquier hipoteca, haciéndolas muy fáciles de localizar. El hecho de que estas prácticas estén tipificadas como una práctica lo suficientemente habitual para aparecer en los contratos de sus productos más básicos, deja en evidencia que no existe ningún tipo de negociación entre los bancos y los clientes.
Como ya hemos visto, es la ausencia de negociación a la hora de abonar unos costes que benefician precisamente a la parte que no los paga, el indicador principal de abusividad, algo que implicará la nulidad de dichas cláusulas.
Es posible que salgan nuevas normas en cuanto a la prescripción de las acciones de reclamación, pero lo importante es que la doctrina se unifique de manera que no se siga permitiendo la imposición forzosa de unos costes al cliente.
Julio Rilo
¿Qué recomienda Bufete CasadeLey?
Si usted es uno de los afectados por este tipo de cláusulas abusivas, desde Bufete CasadeLey recomendamos ponerse en contacto de un profesional que le pueda asesorar y llevar a cabo todos los pasos para salvaguardar sus intereses, como son:
- Interposición de escritos extrajudiciales para mantener activa la capacidad y que no prescriba la acción.
- Preparar una demanda en tanto en cuanto se establezca una unificación de doctrina.
Por supuesto, si desea comentarnos su caso o ampliar la información no dude en contactar con nosotros. Le facilitaremos un presupuesto a su medida.
